Etre locataire et âgé : existe-t-il des protections ?

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Article rédigé par Marie-Hélène ISERN-REAL, Avocat, Lundi 2 octobre - mis à jour le Mercredi 4 octobre Consulter son profil complet

Il n’y a pas de protection particulière du locataire âgé lors de la signature du contrat de bail. Cependant le locataire âgé bénéficie de quelques protections particulières en raison de son âge au cours du bail et à la fin. Qu’en est-il exactement ? Les aidants doivent être vigilants et aider leur proche à faire respecter ses droits.

L’aménagement du logement 

La loi du 28 décembre 2015 sur l’adaptation de la société au vieillissement donne au locataire la possibilité d’effectuer des travaux d’aménagement nécessités par son état de santé, sans avoir l’accord du propriétaire. A la fin du bail, il n’est pas obligé de remettre les lieux en état. Bien entendu, les aménagements sont à sa charge. Il suffit d’informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception pour l’avertir, lui demander de prendre les travaux à sa charge, mais s’il refuse ou ne répond pas le locataire peut faire le nécessaire par lui-même. En effet, ces travaux sont un plus pour l’appartement dont le locataire pourra bénéficier. Il s’agit notamment de l’aménagement des sanitaires.

Il y a lieu de veiller à établir un état des lieux d’entrée et de sortie bien exacts, afin qu’il n’y ait pas de difficultés à la sortie.

Le conjoint, marié, partenaire de PACS ou concubin, bénéficie du transfert du bail, ainsi que toute personne qui cohabite réellement avec la personne âgée depuis plus d’un an, particulièrement lorsque le locataire décède ou entre en maison de retraite. Lorsque le tuteur de la personne âgée donne congé du bail sans se préoccuper du sort du conjoint ou du cohabitant légitime, il commet une faute professionnelle.

La reprise du bien par le propriétaire et le départ volontaire

Au moment du congé, le locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un taux fixé par décret, bénéficie d’une protection particulière. Ce taux est actuellement de 23 146 € par an en Ile de France ou de 20 123 € dans les autres régions. Ce taux s’applique à chaque personne du couple.

Ce doit être la résidence principale et bien entendu le loyer doit être régulièrement payé.

Le bailleur doit proposer au locataire un logement à proximité répondant à ses besoins et ses possibilités financières. A défaut, le congé est nul et doit être contesté devant le tribunal d’instance, compétent en matière locative. Il n’est pas certain que les juges d’instances soient souvent saisis de ce genre de difficulté. Evidemment, si le propriétaire lui-même est âgé et dispose de faibles revenus, cette nullité du congé n’est pas opposable.

Cette proposition s’applique aux proches qui hébergent à leur domicile une personne âgée, mais dans ce cas les revenus de tous les occupants sont pris en considération.

Le congé donné au propriétaire par la personne qui doit entrer en maison de retraite est réduit à un mois. Le congé est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre fait courir les délais à la date de son envoi pour l’expéditeur, mais à la date de sa réception par celui qui la reçoit. Il y a donc lieu de veiller à ce que le facteur note bien la date exacte à laquelle la lettre est remise. Cette lettre doit être envoyée au moins un mois à l’avance du point de départ du congé, car en cas de non remise, elle sera retournée à l’expéditeur qui devra alors renouveler le congé par huissier dans les délais.

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans le mois qui suit l’état des lieux de sortie, ou deux mois s’il y a un litige sur l’état des lieux. A défaut le propriétaire devra, outre le montant du dépôt de garantie, une pénalité de 10% par mois de retard.

Souvent les baux des personnes âgées sont anciens et des litiges surgissent pour savoir si l’état du logement est dû à un défaut d’entretien ou à la vétusté. Il y a lieu d’être vigilant et signaler en cours de bail toute difficulté comme les fuites sur canalisations par exemple afin de déterminer clairement qui du bailleur ou du locataire doit y remédier.

L’expulsion en cas de surendettement

Les proches trouvent souvent une situation financière précaire qui justifie le dépôt d’une procédure de surendettement. Les mesures d’expulsion du locataire âgé surendetté sont alors suspendues pendant 2 ans, à condition que le locataire ait demandé ce délai au juge du tribunal d’instance. Bien entendu, le délai ne porte que sur l’arriéré de loyer. Les loyers en cours doivent être payés.

La pluralité des lieux d’hébergement

La loi du 28 décembre 2015 a prévu des lieux de transition entre la maison de retraite et l’EHPAD qui permettent une prise en charge plus facile dans un logement mieux adapté : béguinages, foyers-logements, résidences-services. Cependant, ils ne sont pas suffisamment attractifs ou répartis sur le territoire.

Mots clés : Mesures de protection
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